【锦丰文章】国难当前,请收起你的小聪明

2020.02.24 | 浏览:571次


作者简介



王锋锋

浙江锦丰律师事务所专职律师

业务领域:民商事诉讼及非诉案件


最近一段时间,陆续有房东接到某公寓公司的通知,通知内容大致如下“因疫情影响,政府控制人口流动,小区禁止外来人口进入。直接或间接导致正常出租和正常居住。结果导致房子租不掉和退租率增高。这样的情况要持续三个月左右,故某公寓公司要求房东免一个月房租。如果房东不同意,公司将根据房屋的盈利情况来判断是否接触合同”并表示疫情属于不可抗力,公司不存在违约情形,房东有可能要向某公寓公司赔偿房屋装修的费用。且后续到付款时间,不管房东是否同意,某公寓公司并没有按照合同约定向房屋支付房屋租金。但是,某公寓公司这头从房东身上克扣的房租,那头却没有给到租客,又继续向租客要求支付房屋租金,一来一去,赚得可谓盆满钵满。

那么是否如某公寓公司所说,

如果房东不同意减免房租,

某公寓公司是否有权有权直接解除合同,

并要求房东赔偿损失呢?


那么我们就需要考虑以下两个方面的问题,1、疫情是否构成不可抗力;2、某公寓公司是否能够以不可抗力为由解除合同并要求房东赔偿。


首先,我们需要知道什么是不可抗力。不可抗力,根据《合同法》第117条规定,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,其产生的法律后果是部门或者全部免除责任。就本次疫情而言,确实有可能构成《合同法》规定的不可抗力,具体可以详见本律所的另一篇文章。笔者主要就某公寓公司是否可以因为此次疫情的爆发直接强行免租或解除租赁合同做简要论述。


笔者认为至少有以下三种情况,某公寓公司不可以强行免租或直接解除租赁合同。

第一,据笔者所知,某公寓公司的经营模式为向房东租赁房屋,装修后重新出租给租客,从中赚取差价,但是在某公寓公司的经营过程中,大量存在以下这种经营模式“即租客向第三方金融机构贷款支付房屋租金,而后每个月归还金融机构的贷款”,一方面某公寓公司赚取房屋租金的差价,另一方面,一次性收取了大量的资金,赚取租金的利息。在这种情况下,某公寓公司已经将一整年甚至好几年的房屋租金一次性收取到账,此次疫情无论是否构成不可抗力,某公寓公司已经收取了所有租金,只是分期交付给房东,此次疫情爆发均并未对某公寓公司履行交付房屋租金的行为产生任何影响,故某公寓公司无权以不可抗力要求解除其与房东签订的租赁合同。


第二,租客虽并未实际使用房屋,但是租客依照合同约定交付房屋租金且并没有要求某公寓公司就房租予以减免。此情况下,此次疫情同样并未导致合同的无法履行,某公寓公司亦无权解除与房东签订的租赁合同。


第三,租客正常实际使用房屋的情况下。租客已经实际使用房屋的情况下,租客当然并无权要求减免房租,此次疫情并未对房屋的使用产生任何影响,故租客应当依约交付房租,某公寓公司也应当依约按期向房东交付房租。


综上所述,不可抗力虽可以造成解除合同不违约的法律后果,但是但是在具体合同关系中是否会被法院认定成不可抗力从而构成免责事由,仍需要结合具体合同的根本目的、合同的履行情况等因素来加以判定。国难当前,希望企业家也要有一些担当,收起自己的小聪明,共克时艰。

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